”Bizalom mindenek felett”
Közös képviselő leváltása
A
közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot
bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő – intézőbizottság esetén
annak elnöke – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok
végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő
(intézőbizottság) megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított
kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
A
közös képviselő leváltásának kezdeményezéséhez elegendő az összes tulajdonos 10
%-a, nem szükséges 50% +1 aláírás. A közgyűlésen sem kell 2/3-os és egyhangú
szavazattöbbség, ahhoz, hogy a képviselő megbízását felmondják. Ha az első
közgyűlés határozatképtelen, a megismételt közgyűlés a megjelentek tulajdoni
hányadra való tekintet nélkül határozatképes és így a megjelent lakók 50%+1
arányban szavazóképes.
Milyen arányban terheli a tulajdonosokat a közös
költség
A
közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára
szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes
gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a
tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési
szabályzat másképp nem rendelkezik.
Ki fizet a nem fizetők helyett
A
társasházakra a sortartásos kezesség szabályai vonatkoznak. Az adósság
rendezéséig az érintett társasháznak kötelessége a meglévő vagyonból a
költségeket megelőlegeznie.
Számvizsgáló Bizottság
Abban a társasházban, amelyben 25 lakásnál több
lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot
kell választani!
A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor
ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését,
havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b) véleményezi
a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a számviteli szabályok
szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolást és a
következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által
meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
c) javaslatot tesz a
közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,
d) összehívja a
közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó
kötelességének nem tesz eleget.
A számvizsgáló bizottság tagjai közül
választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg.
Közgyűlés összehívása
A
közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A
közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel
egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki
kell függeszteni.
A meghívónak tartalmaznia kell:
a) a
közgyűlés időpontját és helyét;
b) a
közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet
hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra
előterjesztett napirendet;
c) részközgyűlések
tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;
d) a
megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra
vonatkozó figyelemfelhívást.
A
meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem
lehet.
Ki hívhatja össze a közgyűlést
A
közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze.
Kötelező
a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező
tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével
írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés
kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja
össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló
bizottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tulajdonostársak vagy
az általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.
Mikor határozatképes a Közgyűlés
A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon
az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak
jelen vannak.
A
határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes
napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott
elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
Ha a
közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést a
határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell
tartani.
Melyek a megismételt közgyűlés
szabályai
A megismételt közgyűlést a határozatképtelen
közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos – a
határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően
fennmaradó – napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti
közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő
feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a
szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára
tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés
meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak
tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a
határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.
Mely döntések tartoznak a Közgyűlés kizárólagos
hatáskörébe
A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
a) az alapító okirat módosításáról, a
társasháztulajdon megszüntetéséről;
b) a
közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról,
fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalásáról;
c) a
közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;
d) a
közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a
számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
e) a
közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok
szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy az
intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról;
f) a
közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló
bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen
kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;
g) polgári
jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;
h) minden
olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös
képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság
hatáskörébe.
Mely döntésekhez szükséges az összes tulajdonos (egyhangú
határozat)
Az alapító okirat módosításához – ha a
törvény másképpen nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása
szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatósághoz.
Társasház alapítása
Társasháztulajdon
jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott,
műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára
szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára
szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban:
társasház).
Társasházat
fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két,
külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló
helyiség van vagy alakító ki.
Az
épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott
épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg
lakás – különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás – a tulajdonostársak közös
tulajdonába kerül.
Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ) kötelező
tartalmai elemei
A közösség szerveit, azok hatáskörét,
jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség
szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani. Hatlakásos és annál több
lakásból álló társasház esetében kötelező.
A szervezeti-működési szabályzatnak tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára,
hasznosítására, a külön tulajdonon
belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és
megfizetésére,
b) a közös tulajdon
fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére
és a költség-hátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése
esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi
lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés,
illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő
vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló
bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira
vonatkozó
részletes szabályokat.
A legfeljebb
hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére a
törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza-e. Ha a közösség ilyen
határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a
közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a
számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös
tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
A
szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de
legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes
tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozatával
állapítja meg.
Alapító okirat
Társasházat fennálló vagy felépítendő
épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként
bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy
alakítható ki.
A társasházat
az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint
egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással
létesíthet.
Az alapító
okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló
nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási,
előbérleti jog létesíthető.
Az
alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése
is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell
csatolni.
Az alapító okiratban meg kell határozni:
a) a külön tulajdonba
kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
b) a közös tulajdonban álló
épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a
külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek
meghatározásának módját,
c) a közös tulajdonba
kerülő épületrészek felsorolását,
d) az
ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös
nevét, amely
egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.