”Bizalom mindenek felett”
MINDIG AZ AKTUÁLIS TÖRVÉNY AZ IRÁNYADÓ! 2014.02.18.-ai módosított
törvény
2003. ÉVI CXXXIII. TÖRVÉNY A TÁRSASHÁZAKRÓL1
Az
Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a
társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a
tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:
I.
Fejezet
ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK
A társasház
1. § (1)
Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban
meghatározott, műszakilag megosztott,
legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló
helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a
továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a
külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség,
illetőleg lakás – különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás – a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
(2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az
épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló
épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik,
ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló
helyiségen belül van.
(3) Ha a földrészlet nem tartozik a közös
tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti meg.
2. § (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön
tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét
képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak.
(2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető
tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás
céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog – az e törvényben
meghatározott esetek kivételével – egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető
meg.
3. § (1) A
társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és
a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet
és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat,
viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt
(az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A
társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik
személyekkel szemben hatálytalan.
(2)2
(3) A
közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak
tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően
meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos)
kezesség szabályai szerint.
4. § (1) A
lakásra vonatkozó rendelkezéseket – e törvény eltérő rendelkezésének hiányában – megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre.
1 Kihirdetve: 2003. XII. 29.
2 Hatályon kívül helyezte: 2009. évi LXXXIX.
törvény 20. § (3). Hatálytalan: 2009. IX. 30-tól.
A kékkel jelölt paragrafusokat 2014. február
18.-ával módosították.
(2) E törvény
rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló
helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás
céljára szolgáló egyes helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más
részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.
4/A. §3 A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Törvénykönyv (a
továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvényben nem szabályozott
kérdésekben kell alkalmazni.
A társasház alapítása, alapító okirat
5. § (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet
alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás,
illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki.
(2) A társasházat az ingatlan valamennyi
tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító
okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
(3) Az
alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön
tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló
helyiségre a
tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.
(4) A (3)
bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a
nem lakás céljára szolgáló helyiség bérbeadására, valamint az
elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.
(5) Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az
ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az
ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
6. § A
társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett
jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő
átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.
7. § (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható,
hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a
földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot
alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni
lapjára feljegyzik.
(2) A
feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot
szerez.
(3) A
feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján
kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a
bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül
módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító
okirathoz csatolják.
8. § (1) A
közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik
tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot
ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
(2) Több
épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások
tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a
bíróságtól önálló társasház alapítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház
tulajdonosainak méltányos érdekét.
(3) A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az
alapító okiratok tervezetét és a szükséges
hatósági engedélyt.
9. § Az alapító
okiratban meg kell határozni:
a) a külön
tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes
tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) a közös
tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által
megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés
hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Az alapító okirat módosítása4
10. §5
3 Beiktatta: 2009. évi LXXXIX. törvény 1. §.
Hatályos: 2009. IX. 30-tól. (1) Az alapító okirat
módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi
tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az
ingatlanügyi hatóságnak.
4 Beiktatta: 2009. évi LXXXIX. törvény 2. §.
Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
5 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 2.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
(2) Az 1. § (2) bekezdésében meghatározott
ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat
arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség
gyakorolja, ha az
ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön
tulajdon tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni
hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő
szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok
megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba
bejegyzésre alkalmas okirat.
(3) A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos –
a (2) bekezdésben említett – elidegenítés jogát abban az esetben is
gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak összes
tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többsége egyetért. Ebben az
esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő
(intézőbizottság elnöke) részére – a
határozat meghozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli
nyilatkozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben meghatározott
keresetindítási jogukkal.
(4) A (3)
bekezdésben említett közgyűlési határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli
nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyilatkozatuk szerint a keresetindítás jogával
nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó
közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
(5) A (2)-(3) bekezdések szerinti határozatot
közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett
magánokiratba kell foglalni.
(6) A
közgyűlés határozata alapján – ha az (1)-(3)
bekezdésekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn – bármely
tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan
épületrészre, amely önálló
ingatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya
bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az
a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelemhez mellékelni kell
az önálló ingatlan kialakítására vonatkozó, az építésügyi hatóság által
engedélyezett építési tervet.
Alapító okirat létrehozásának és
módosításának közös szabálya6
11. §7 Az alapító okiratot és annak módosítását közokiratba vagy
ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell
foglalni.
Alakuló közgyűlés
12. § (1)8
(2) Az
alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze. Az
alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy – a közös képviselő helyett – intézőbizottsága elnökének és tagjainak,
valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a fizetési számla megnyitásáról.
(3) Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő
hatvan napon belül meg kell tartani. Ezt követően a tulajdonostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a
terheket, amelyek a közösséget megilletik és
terhelik.
A szervezeti-működési szabályzat
13. §9
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e
törvény keretei között – tartalmaznia kell: (1) A közösség szerveit, azok
hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait
a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
a) a
tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon
belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának
elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
6 Beiktatta: 2009. évi LXXXIX. törvény 3. §.
Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
7 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 3.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
8 Módosította: 2009. évi LXXXV. törvény 132. §.
9 Lásd: 58. § (3).
– a közös költség viselésére és a
költséghátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap
felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és
eljárására,
e) a közös
képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a
számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére,
feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
(3) A
legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és
működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket alkalmazza.
Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-működési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös
képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra
vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
14. § (1) A
szervezeti-működési
szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül
megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű
szavazattöbbségű határozatával állapítja meg.
(2) Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is
meghozható, hogy a
közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli
határozati javaslatról a tulajdonostársak írásban szavaznak. Az írásbeli
szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
(3) A szervezeti-működési szabályzat tervezetét, a közgyűlés megtartását,
illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt
munkanappal korábban a tulajdonostársak részére
meg kell küldeni.
(4) Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli
szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak módosító javaslatot
tesznek, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
15. § A közösség
– a 14. §-ban meghatározottak szerint – a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az
ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
II.
Fejezet
JOGOK
ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TARSASHÁZBAN
A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok
és kötelezettségek
16. § A
tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a
használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait
azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke
sérelmével.
17. §10
a) meghatározza
a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésének megfelelően; (1)
A szervezeti-működési
szabályzat
b) ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás
céljára szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szóló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg
szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet
kívánnak folytatni, valamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak
árusítani vagy forgalmazni,
a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára
szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy
meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait.
(2) A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészének vagy egy részének a
nem lakás céljára történő használatára,
hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségben folytatható
tevékenység feltételeire megállapított szabályok – amelyek nem lehetnek e
törvény rendelkezéseivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori
használó részére is kötelezőek.
(3)11
10 Megállapította: 2010. évi CLXXVII. törvény 1.
§. Hatályos: 2011. I. 2-től. Lásd: 2010. évi CLXXVII. törvény 21. §. A települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat városképi
vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi
jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem
lakás céljára szolgáló helyiség használatának,
hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
18. §12
(2) Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem
lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jogszabályban
meghatározott telepengedély-köteles tevékenységhez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzletköteles termék)
forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésére jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3)
bekezdés szerinti – határidőben meghozott – közgyűlési határozat figyelembevételével dönt,
feltéve, hogy a határozatban foglaltak az
engedélyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik. (1) A lakóépület
külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott
használatához – a (3) bekezdés a) pontjában
foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel – a közgyűlés hozzájáruló határozata, és az engedélyhez kötött
építési munkák esetén a 21. § (1) bekezdés
rendelkezésének alkalmazása nem szükséges.
(3) A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a
közgyűlés – harmincnapos határidőn belül meghozott
– határozattal
a) a 17. § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fennállása esetén – a
szervezeti-működési
szabályzat rendelkezéseivel és az erre vonatkozó külön
jogszabályokkal összhangban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló
helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának
feltételeit,
b) a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, valamint a lakókörnyezetet
veszélyeztető más tevékenység megelőzése –
érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy
ahhoz az erre
vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött
feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell
a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.
19. § (1)13
(2) A közös
képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására a határozati javaslatról a
tulajdonostársak – a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes szabályoknak megfelelően – írásban is szavazhatnak. A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési
határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű
szavazattöbbséggel állapítja meg. A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat
érvényességéhez a közvetlenül érintett szomszédos
tulajdonostársak tulajdoni hányad
szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.
(3) Az írásbeli
szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostársakkal közölni.
20. § (1) A
tulajdonostárs köteles:
a) fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
b)14
c) lehetővé
tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség
megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a
szükséges ellenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennállása miatt a lakáson belül szükséges
hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a
tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,
15
d) a lakásában
tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság
elnökét. a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a
vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte,
betartsa a b) pont és a 16. § rendelkezéseit,
(2) A közösség köteles megtéríteni az (1)
bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.
21. §16
11 Megállapította: 2011. évi LXXVI. törvény 34. §
(1). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően induló eljárásokban kell
alkalmazni. (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan
építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító
okiratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös
tulajdonként megjelölt épületberendezésre
történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki
állapotának
12 Megállapította: 2011. évi LXXVI. törvény 34. §
(2). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően induló eljárásokban kell
alkalmazni.
13 Megállapította: 2011. évi LXXVI. törvény 34. §
(3). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően induló eljárásokban kell alkalmazni.
14 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 6.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
15 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 6.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
16 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 7.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
megváltozásával
jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében
köteles az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak
tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló
nyilatkozatát beszerezni.
(2) Az
építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának
beszerzése nélkül jogosult a lakásában tervezett olyan építkezés
elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1)
bekezdésben említett körülmények nem állnak fenn.
(3) Ha a (2) bekezdésben említett – az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható
építési engedélye alapján elvégzett – munka
olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást eredményez, amelynek alapján a
többi tulajdonostárs
alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a
közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű
határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
(4) A
közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az
ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a határozatot közokiratba
vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba
kell foglalni. A változás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az
építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható
használatbavételi engedélyét az ingatlan-nyilvántartási
iratokhoz csatolja.
22. §17
a) külön tulajdona tekintetében a
tulajdonosváltozást, (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs
köteles a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének bejelenteni:
b) lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető
személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános
adatát,
c) a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiakban: bérlő) b) pontnak
megfelelő adatát,
d) a külön tulajdonában lakó személyek számát,
e) haszonélvezettel
terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.
(2) Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi
szolgáltatás, illetőleg a központi fűtés- és
melegvíz-szolgáltatás
díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között megosztani. A
tulajdonostárs köteles a bérlőt
a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre
vonatkozóan a szervezeti-működési
szabályzat kötelezést tartalmaz –
tájékoztatni.
(3) Ha a (2)
bekezdésben említett esetben a bérlő – írásbeli
felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a
keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak
helytállási kötelezettsége
áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfizetésére
vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-működési szabályzatban
kell megállapítani.
(4) A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés
megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba
történő bejegyzését követő 15-60 nap közötti határidőt állapíthat meg.
(5) A közös
képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az
(1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást vezessen. A közös képviselő
(az intézőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére
adhat tájékoztatást.
(6) Ha a
tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő
a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi
fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő
(az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő
adatot haladéktalanul köteles törölni.
A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok
és kötelezettségek
23. § (1) Minden
tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és
használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos
jogát és jogos érdekét.
(2) A
közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás
módját meghatározhatja.
24. §18
17 Lásd: 58. § (3). (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés,
nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint
a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban
együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk
szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp
nem rendelkezik.
18 Lásd: 58. § (3).
(2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:
a) a közös
költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját,
b) a külön
tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében
az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő
elszámolás és a megfizetés szabályait,
c)19
d) felújítási alap képzésének elhatározása esetén
–a külön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelembevételével –a
hozzájárulás mértékét, valamint az alap felhasználásának szabályait. a
közösköltség-hátralék
megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az
adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a fizetési meghagyás
kibocsátásának kezdeményezésével,
illetőleg – e törvény rendelkezései szerinti
felhatalmazása esetén – a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti
kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait,
(3)20
(4) A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a (2)
bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a
hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére vagy levelezési
címére –igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a
kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékos
tulajdonostárs az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel
nélkül, „nem kereste”
jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett
felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni
(kézbesítési vélelem).
21
25. § Ha az
ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdonostárs nyilvántartásba vett új
lakó- vagy tartózkodási
helye, székhelye, telephelye a nyilvántartást vezető szerv adatszolgáltatása alapján vagy egyéb módon ismertté válik, a
kézbesítési vélelem az új lakó- vagy tartózkodási helyre, székhelyre,
telephelyre a (3) bekezdés szerinti módon megkísérelt és eredménytelen
kézbesítés esetében áll be.
22 (1)23
(2) A közös képviselő
vagy az intézőbizottság által kötött szerződés alapján a kamerarendszer
üzemeltetője a személy- és vagyonvédelmi, valamint a
magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott személy
lehet. A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek
megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű
műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a
továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemeltetéséről a közgyűlés az
összes tulajdoni hányad szerinti legalább
kétharmados többségével
rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a
szervezeti-működési szabályzatnak
tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – az információs
önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló törvény
rendelkezéseivel összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat.
(3) Az (1)
bekezdésben említett közgyűlési határozat alapján létesített kamerarendszer a
következő feltételek együttes fennállása esetén üzemeltethető:
a) a kamerarendszer kizárólag az emberi élet, a testi épség, a személyi
szabadság védelmét, a jogsértő cselekmények megelőzését és bizonyítását,
valamint a közös tulajdonban álló vagyon védelmét szolgálja,
b) a fennálló
körülmények valószínűsítik, hogy a jogvédelem más módszerrel, mint a felvételek felhasználása, nem érhető el,
c) alkalmazása az a) pontban meghatározott célok eléréséhez elengedhetetlenül
szükséges mértékig terjed, és nem jár az információs önrendelkezési jog
aránytalan korlátozásával.
(4) A kamerarendszer nem irányulhat a külön
tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség bejáratára vagy
más nyílászárójára akkor sem, ha az a közös tulajdonban álló épületen,
épületrészen vagy
területen van elhelyezve. A kamerarendszer nem helyezhető el a közös tulajdonban és a tulajdonostársak közös használatában álló olyan
helyiségben sem, amelyben a megfigyelés – a helyiség rendeltetéséből fakadóan
– az emberi méltóságot sértheti (pl.
öltöző, illemhely).
19 Módosította: 2009. évi L. törvény 73. § e).
20 Megállapította: 2011. évi LXXVI. törvény 34. §
(4). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően induló eljárásokban kell
alkalmazni.
21 Megállapította: 2011. évi LXXVI. törvény 34. §
(4). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően induló eljárásokban kell alkalmazni.
22 Megállapította: 2011. évi LXXVI. törvény 34. §
(5). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően induló eljárásokban kell
alkalmazni. Lásd: 2011. évi LXXVI. törvény 36. § (5).
23 Módosította: 2011. évi CCI. törvény 249. §.
(5) A kamerarendszernek meg kell felelnie a
mindenkori legmagasabb adatbiztonsági szint és a felvételek automatikus rögzítése követelményeinek. A
felvételeket a rögzítést követő 15 napig kell tárolni abból a célból, hogy azok a rögzítés helyszínén elkövetett bűncselekmény vagy szabálysértés miatt indult
büntető-, szabálysértési vagy más hatósági, bírósági
eljárásban – ideértve az érintett személy vagy a társasházi közösség által,
jogainak érvényesítése céljából indított eljárásokat, akár a polgári peres
eljárást is – bizonyítékul, az erre törvényben felhatalmazott adatkezelők által felhasználhatóak
legyenek. E határidő lejártát követően a fel nem használt
felvételeket haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok többé ne legyenek
helyreállíthatóak.
(6) A kamerarendszer által rögzített
felvételekhez – a (7) bekezdésben foglaltak kivételével – kizárólag a rendszer üzemeltetője férhet hozzá, azokat csak
a szerződésből fakadó kötelezettségei érvényesítéséhez szükséges és a jogsértő
cselekmény megelőzése vagy megszakítása érdekében mellőzhetetlen esetben
jogosult megismerni, és a felvételeket csak a bíróság, a
szabálysértési vagy más hatóság részére továbbíthatja. A továbbításra kizárólag
törvényben meghatározott esetekben és a felvételre igényt tartó adatkezelési jogalapjának megfelelő igazolása után kerülhet
sor. A felvételeket a továbbítás megtörténte után haladéktalanul törölni kell.
(7) Az,
akinek jogát vagy jogos érdekét a kamerarendszer által rögzített felvétel
érinti, a felvétel rögzítésétől számított
tizenöt napon belül jogának vagy jogos érdekének igazolásával kérheti, hogy az
adatot annak üzemeltetője
ne semmisítse meg, illetve ne törölje. Bíróság vagy más hatóság megkeresésére a
rögzített felvételt haladéktalanul meg kell küldeni.
Amennyiben a megkeresésre attól számított harminc napon belül, hogy a megsemmisítés mellőzését kérték, nem
kerül sor, a rögzített felvételt haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok többé ne legyenek helyreállíthatóak.
(8)24
(9) A
felvételek megismeréséről jegyzőkönyvet kell
készíteni, a melynek tartalmaznia kell a rögzített felvételt, az annak
megismerésére – a (2) bekezdésben meghatározottak szerint – jogosult személy
nevét, továbbá az adatok megismerésének okát és idejét. A felvételen szereplő természetes személy
érintett számára biztosítani kell valamennyi, az
információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló törvényben
felsorolt jognak az ott meghatározott korlátozások figyelembevételével történő gyakorlását.
(10) A kamerarendszerrel felszerelt épületbe, épületrészbe
és a kamerák által megfigyelt területre belépni, ott tartózkodni szándékozó személyek figyelmét jól látható
helyen, jól olvashatóan, a megfelelő tájékoztatásra alkalmas módon fel kell
hívni az elektronikus megfigyelőrendszer alkalmazásának tényére. A tájékoztatásban meg kell jelölni az üzemeltető személyét és elérhetőségét
is. Az üzemeltető az érintett személyt – kérésére
– köteles tájékoztatni a felvételek
készítésével kapcsolatos minden tényről, így különösen annak céljáról és jogalapjáról, az üzemeltetésre jogosult személyéről, a felvételek
készítésének időpontjáról és tárolásának időtartamáról, továbbá arról, hogy kik
ismerhetik meg a felvételeket. A tájékoztatásnak ki kell terjednie az érintett adatkezeléssel kapcsolatos jogaira – ideértve a (7)
bekezdésben meghatározott jogait is –, valamint jogorvoslati lehetőségeire.
A társasházi lakóépület házirendje
26. §25
(2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban
lévő épületrészek, területek és helyiségek
használatára vonatkozó részletes szabályokat is. (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a
külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a
zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait
(a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre,
illetőleg a zajszint határértékére a
lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel.
(3)26
(4) A házirend szabályait – a használat jogcímétől függetlenül – a lakás, illetőleg
a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles
betartani.
27 A házirend
– a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös
többségével megállapított – eltérő
rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben.
24 Módosította: 2011. évi CCI. törvény 249. §.
25 Lásd: 58. § (3).
26 Beiktatta: 2009. évi LXXXIX. törvény 9. §.
Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
27 Beiktatta: 2011. évi XLI. törvény 15. §.
Hatályos: 2012. I. 1-től.
III.
Fejezet
A
TÁRSASHÁZ SZERVEZETE
Általános rendelkezések
27. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a
tulajdonostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi
tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség
ügyintézését a közös képviselő vagy az intézőbizottság látja el. Abban a
társasházban, amelyben huszonöt lakásnál több lakás van, a közösség
gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot
kell választani.
(3) A
legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a
számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell
megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a
közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.
A társasház szerveinek törvényességi
felügyelete28
27/A. §29
(2) A
törvényességi felügyeletet gyakorló jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a
társasház (1) A társasház működésének, a társasház szerveinek és e szervek
működésének törvényességi felügyeletét a jegyző látja el. A törvényességi
felügyelet nem terjed ki az olyan ügyre,
amelyben bírósági, hatósági eljárásnak van helye.
a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása
megfelel-e a jogszabályoknak,
b) működése,
közgyűlési határozata megfelel-e a
jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
c) működése
megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.
(3) A közös
képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke köteles a jegyzővel együttműködni,
a jegyzőt a törvényességi felügyelet lefolytatásához
szükséges dokumentumok rendelkezésre bocsátásával, valamint a helyszíni ellenőrzés során a helyszínen is
segíteni.
(4) Ha a
jegyző a működés (2) bekezdésbe ütközését állapítja meg, a társasházat felhívja
a működés törvényességének helyreállítására. Ha a társasház a jegyző felhívása
alapján a felhívástól számított 60 napon belül a működés törvényességét nem
állítja helyre, a jegyző a működés törvényességének helyreállítására vonatkozó
bírósági kötelezés érdekében a határidő eredménytelen elteltétől számított 30
napon belül bírósághoz fordulhat. A pert a társasház ellen
kell megindítani és a polgári perrendtartásról szóló törvény általános
szabályai szerint lefolytatni. A per a társasház címe szerinti járásbíróság
hatáskörébe és illetékességébe tartozik.
(5) A
bíróság a jegyző keresete alapján
a) megsemmisítheti
a közgyűlés (2) bekezdés b) pontjába
ütköző határozatát és szükség szerint új határozat
meghozatalát rendelheti el,
b) a működés
törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra
a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja
fel, illetve
c) – ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő,
illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása
miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a
jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt,
illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait.
(6) Ha a
jegyző a keresetében az (5) bekezdés c)
pontjának alkalmazását kéri, a
pert a közös képviselővel, illetve az intézőbizottság elnökével és tagjaival
szemben is meg kell indítani. Ha a társasház és a közös képviselő, illetve az
intézőbizottság elnöke között érdekellentét áll fenn,
a bíróság a társasház képviseletére hivatalból ügygondnokot rendel ki. A
kiszabott bírság megfizetésében a társasházat helytállási kötelezettség nem terheli. A kiszabott bírság megfizetéséért
az intézőbizottság elnökének és tagjainak felelőssége egyetemleges.
28 Beiktatta: 2009. évi LXXXIX. törvény 10. §.
Hatályos: 2010. I. 1-től.
29 Megállapította: 2014. évi
XI. törvény 4. § (1). Hatályos: 2014. II. 18-tól.
A
közgyűlés
28. §30
a) az alapító
okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről; (1) A közgyűlés
kizárólagos hatáskörében határoz:
b) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról,
hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás körét meghaladó
kiadások vállalásáról;
c) a közösséget
terhelő kötelezettségek vállalásáról;
d) a közös
képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a
számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
e) a közösség éves költségvetésének és
elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő vagy
az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról;
f) a közös
képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), illetőleg a számvizsgáló
bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen
kártérítési per indításáról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;
g) polgári jogi
vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;
h) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő
vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
(2) A
közgyűlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi
pont tárgyát, a megszavazott döntést, továbbá a teljesítés érdekében
megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.
(3) A
közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor
felmentheti. A felmentett közös képviselő – intézőbizottság esetén annak elnöke – a közgyűlés
határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan
díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság)
megválasztásáig, de legfeljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap
leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.
29. §31
30. § (1)
32
(2) A határozat meghozatala során a hátralékos
tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a
határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni. A közgyűlés a határozatával a legalább három
hónapnak megfelelő közös költség össze-gének
befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá
tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti
el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a
hátralékos tulajdonostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével
kézbesíteni kell.
31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a
hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a
hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését – a közgyűlés összehívása nélkül – akkor
rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.
32. § (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló
közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke
rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén
belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(2)33
(3) Ha a
bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy
az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a
jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül
jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három
hónapnak megfelelő hátralékonként megismé-telhető.
33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság
elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell
meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen – ki kell függeszteni.
30 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 11.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
31 Hatályon kívül helyezte: 2009. évi LXXXIX.
törvény 20. § (3). Hatálytalan: 2009. IX. 30-tól.
32 Megállapította: 2010. évi CLXXVII. törvény 3.
§. Hatályos: 2011. I. 2-től.
33 Megállapította: 2010. évi CLXXVII. törvény 4.
§. Hatályos: 2011. I. 2-től.
(2) Sürgős
esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló
épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül
veszélyeztető helyzet kialakulását – kivéve
az írásbeli meghívót
legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.
(3)34 A tulajdonostárs
által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra
egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.
34. §35
a) a közgyűlés
időpontját és helyét; (1) A meghívónak tartalmaznia
kell:
b) a közgyűlés
levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet
hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra
előterjesztett napirendet;
c) részközgyűlések
tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;
d) a megismételt
közgyűlés időpontját és az eltérő határozatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.
(2) A
meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó
írásos – különösen az éves költségvetésről és elszámolásról
e törvény 47-48. §-a alapján elkészített – előterjesztéseket.
(3) A
közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetőjének ugyanaz a
személy is megválasztható.
(4) A
meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
35. § (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer
kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló
közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meghatározott időpontig,
de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani.
(2)36
36. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes
tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen
vannak. Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével
rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett
javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon
belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő
15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bizottság, ennek elmulasztása esetén
az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az
általuk írásban megbízott bármely tulajdonostárs jogosult összehívni.
(2) A
határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes
napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott
elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
37. § (1)37
(2) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a levezető elnök a közgyűlést
a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell
tartani.
38
(3) A
megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül
határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény
a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát
követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat
nem hozható. A megismételt
közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos – a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés
berekesztését követően fennmaradó – napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az
eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő
feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem rendelkezik.
38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat
tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
(2) Ha e
törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt
közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján
számított egyszerű szavazattöbbségével hozza meg.
(3)39
34 Megállapította: 2011. évi LXXVI. törvény 34. §
(6). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően induló eljárásokban kell
alkalmazni. A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások
vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.
35 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 12.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
36 Megállapította: 2010. évi CLXXVII. törvény 5.
§. Hatályos: 2011. I. 2-től.
37 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 14.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
38 Megállapította: 2009. évi LXXXIX. törvény 14.
§. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
39 Beiktatta: 2009. évi LXXXIX. törvény 15. §.
Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
39. §
40
a) a közgyűlést
levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére
megválasztott két tulajdonostárs nevét; (1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni,
amelynek tartalmaznia kell különösen:
b)41
c) a közgyűlés
határozatképességének megállapítását; azt, hogy a megjelent tulajdonostársak
nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által
meghatalmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz
mellékelt jelenléti ív tartalmazza;
d) a tárgyalt napirendek összefoglalását;
e) a közgyűlés
által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó
adatokat.
(2) A jegyzőkönyvet
a közgyűlés levezető elnöke és a jegyzőkönyvvezető írja alá, és azt a
közgyűlésen erre megválasztott két tulajdonostárs
hitelesíti.
(3) A
jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
(4) A közös
képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a közgyűlésen meghozott
határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a
társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg
– ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesítenie
kell.
40. § (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más
közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre
vonatkozóan a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonostársak írásban
szavaznak.
(2)42
(3) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény
megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban
kell meghatározni.
43
41. §Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az
intézőbizottság elnöke – a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően – írásban köteles közölni a tulajdonostársakkal.
44
(2) A
részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze
kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó
szabályokat kell megfelelően alkalmazni. (1) A
szervezeti-működési
szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja
a részközgyűlési körzeteket.
(3) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdálkodású
épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített
részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető
gazdálkodás ügyében.
42. § (1)45
(2) A kereset
a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást
indokolt esetben felfüggesztheti.Ha a közgyűlés határozata jogszabályba, az
alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközik vagy a
kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs
keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a
határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. Ha a határozat bírósági
felülvizsgálatát a jegyző a 27/A. § (4) bekezdése szerinti keresetében kérte, a
kereseteket bíróság a perek egyesítésével bírálja el.
(3) E §
rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a 31. §
szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.
Közös
képviselő, illetőleg intézőbizottság
43. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében
eljárva köteles:
a) a közgyűlés
határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok
megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési
szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden
szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
40 Megállapította:
2009. évi LXXXIX. törvény 16. §. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
41 Megállapította:
2010. évi CLXXVII. törvény 6. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
42 Lásd: 58. §
(3).
43 Megállapította:
2010. évi CLXXVII. törvény 7. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
44 Lásd: 58. §
(3).
45 Megállapította:
2014. évi XI. törvény 4. § (2). Hatályos: 2014. II. 18-tól.
c)
46
(2) közölni és
beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás
összegét, továbbá a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján
meghatározott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel
kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesítése iránti perben a tárgyalást –
ha egyéb intézkedésre nincs szükség – legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési
meghagyásos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz
történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más
keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye
nincs.
47
(3) A közös
képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői
tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell az
52. § (2) bekezdésében meghatározott társasház-kezelői tevékenység körében
ellátandó feladatokat és az e tevékenység díjazása kérdésében történő
megállapodást is.
48 A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles
megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító okirat és
szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
49
43/A. §
a) minden hónap
15. napjáig, legalább 45 nap időtartamra kifüggesztve – az 1. mellékletben
meghatározott formában és tartalommal – írásban, figyelemfelkeltő és a
fogyasztók által jól látható módon elhelyezett hirdetmény útján a közös
tulajdonú épületrészeket érintő, valamint a 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti közüzemi szolgáltatások díjai
vonatkozásában a rezsicsökkentések eredményeként a társasház tekintetében
jelentkező megtakarításokról költségnemenkénti bontásban, (1) A közös képviselő
vagy az intézőbizottság – többletdíjazás felszámítása nélkül – a
rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódóan tájékoztatja a
tulajdonostársa(ka)t
b) minden év
február 15. napjáig, írásban, a közös tulajdonú épületrészeket érintő és a 24.
§ (2) bekezdés b) pontja szerinti
közüzemi szolgáltatások díjai vonatkozásában a rezsicsökkentés egyes
közszolgáltatási területeken történt bevezetése óta, az annak eredményeként a
tulajdonostárs külön tulajdonú lakása és a nem lakás céljára szolgáló helyisége
tekintetében jelentkező megtakarításairól a 24. § (2) bekezdés a) és b) pontja alapján számított költségnem szerinti
bontásban és évenként összesítve, és
c) a 35. § (1)
bekezdése szerinti időpontig a 48. § (1) bekezdés g) pontjában foglaltakról.
(2) Ha valamely
közüzemi szolgáltató az adott hónapban nem állít ki a társasház számára
számlát, úgy az (1) bekezdés a) pontja szerinti tájékoztatásban e költségnem tekintetében
elegendő erre a tényre utalni.
(3) Ha a
társasház valamely közüzemi szolgáltatás tekintetében nem részesült a
rezsicsökkentésből eredő megtakarításban, akkor a közös képviselő vagy az
intézőbizottság köteles ennek indokát a tájékoztatásban érthető és világos
módon szerepeltetni. Ha a társasház a villamos energiát vagy földgázt nem
egyetemes szolgáltatás keretében vételezi, akkor a tájékoztatásban azt kell
feltüntetni, hogy ezen okból az említett területen a társasház nem jogosult a
rezsicsökkentésre.
(4) Az (1)-(3)
bekezdés a fogyasztóvédelemről szóló 1997. évi CLV. törvény (a
továbbiakban: Fgytv.)
alkalmazásában fogyasztóvédelmi rendelkezés.
(5) A
fogyasztóvédelmi hatóság eljárására az Fgytv.-t kell alkalmazni, azzal, hogy a
közös képviselő vagy az intézőbizottság tagja az Fgytv. alkalmazásában
vállalkozásnak minősül akkor is, ha természetes személy vagy önálló
foglalkozásán vagy gazdasági tevékenységi körén kívül eső célból jár el.
(6) Ha a
fogyasztóvédelmi hatóság eljárása során megállapítja az (1) bekezdésben
foglaltak megsértését, a kiszabott fogyasztóvédelmi bírság megfizetésére a
közös képviselő vagy az intézőbizottság köteles, a társasházat helytállási
kötelezettség nem terheli. A bírság megfizetéséért az intézőbizottság tagjainak
felelőssége egyetemleges.
(7)
Rezsicsökkentés alatt a rezsicsökkentések végrehajtásáról szóló 2013. évi LIV.
törvény 9. §-ában foglaltakat kell érteni.
44. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a
közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határozatok
Könyve) vezetni.
(2) A
Közgyűlési Határozatok Könyve – évenkénti bontásban – a hitelesített közgyűlési
jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
a) a közgyűlés
időpontját, a határozatképesség arányát,
46 Megállapította:
2011. évi LXXVI. törvény 34. § (7). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően
induló eljárásokban kell alkalmazni.
47 Megállapította:
2010. évi CLXXVII. törvény 9. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
_________48 Módosította: 2006. évi CIX. törvény 73. § (2)
g).
49 Beiktatta: 2013.
évi CCXXXI. törvény 2. § (2). Hatályos: 2013. XII. 31-től.
b) a
megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő
tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy
nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem,
tartózkodott bontásban,
c) a közgyűlési
határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
d) a közgyűlési
határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
(3) Ha a
közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli
szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni.
45. § (1)50
(2) A
Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a
határozatokról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. A közös
képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás
esetén – a szerződő felek kérésére, részükre – köteles a Közgyűlési Határozatok
Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonatkozó
határozatokat bemutatni.
46. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön
tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére –
köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll
fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli
nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak.
(2) A
tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett
szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség
szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás
fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke)
e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását.
47. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli
szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:
a) a közös
tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b) a tervezett
üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös
költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének
feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára
szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
48. § (1)51
a) a tervezett és
tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési
szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az
üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az
elvégzett munkák részletezésében, A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés
és beszámoló alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves
elszámolása tartalmazza:
b) a tervezett és
tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem
teljesített – lejárt – követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett
intézkedéseket is,
c) az a)-b) pont különbségének záróegyenlegét a pénzkészletek
kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség
tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-eszköz leltárát,
e) a tárgyévhez
tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezettségeket,
f) a közös
költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését – a tulajdonostársak
nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás
céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban, továbbá
g) a
rezsicsökkentések eredményeként jelentkező megtakarítások összegét
költségnemenként és tulajdonostársanként a közös költség megosztásának a
szervezeti működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban.
(2)52
(3) A közös
képviselő (az intézőbizottság elnöke) – ha a közgyűlés e megbízatása alól
felmenti – köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére
a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján,
a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal
együtt, átadni. Az éves
elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő vagy az
intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem
jelenti az esetleges kártérítési igényről és a fogyasztóvédelmi hatóság 43/A. §
(5) bekezdése szerinti eljárásáról való lemondást.
49. §53
50 Módosította:
ugyane törvény 58. § (2). (1)
Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a
továbbiakban együtt: tisztségviselő), és nem láthat el társasház-kezelői, ingatlankezelői
tevékenységet:
51 Megállapította:
2013. évi CCXXXI. törvény 3. § (1). Hatályos: 2013. XII. 31-től.
52 Megállapította:
2013. évi CCXXXI. törvény 3. § (2). Hatályos: 2013. XII. 31-től.
a) aki büntetett
előéletű,
b) aki ilyen tevékenység
folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,
c) az a
természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen
tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének
nem tett eleget,
d) üzletszerűen
végzett társasház-kezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem
rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget
az e törvény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési
kötelezettségének.
(2) Azt a
tényt, hogy az (1) bekezdés a) és b) pontjában
meghatározott kizáró ok (a továbbiakban: kizáró ok) nem áll fenn:
a) a
tisztségviselői megbízatás elfogadását, a társasház-kezelői, az ingatlankezelői
tevékenység megkezdését megelőzően az e jogviszonyt létesíteni szándékozó
személy,
b)54
a közgyűlés
által erre kijelölt szerv (a továbbiakban: kijelölt szerv) részére hatósági bizonyítvánnyal igazolja. a
tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő – megbízatásának
időtartama alatt – a közgyűlés írásbeli felhívására a felhívástól számított
tizenöt napon belül, ha e határidőn belül a tisztségviselőn, a
társasházkezelőn, az ingatlankezelőn kívül álló ok miatt nem lehetséges, az ok
megszűnését követően haladéktalanul
(3) A
közgyűlés a tisztségviselői megbízatás fennállásának, a társasház-kezelői,
ingatlankezelői tevékenység végzésének időtartama alatt írásban, a mulasztás
jogkövetkezményeinek ismertetésével felhívhatja a tisztségviselőt, a
társasházkezelőt, ingatlankezelőt annak igazolására, hogy vele szemben nem áll
fenn kizáró ok. Ha a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő
igazolja, hogy vele szemben nem áll fenn kizáró ok, a társasház az igazolás
céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány
kiadása iránti eljárásért megfizetett igazgatási szolgáltatási díjat a
tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő részére megtéríti.
(4) A
kijelölt szerv a kizáró ok fennállásának megállapítása céljából kezeli a
tisztségviselőként, társasházkezelőként, ingatlankezelőként jogviszonyt
létesíteni szándékozó személy, illetve a tisztségviselő, a társasházkezelő, az
ingatlankezelő azon személyes adatait, amelyeket a kizáró ok fennállásának
megállapítása céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági
bizonyítvány tartalmaz. A személyes adatokat a tisztségviselő megbízatásának, a
társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység megkezdésének időpontjáig,
vagy – a megbízatás elfogadása, a tevékenység megkezdése esetén – a
tisztségviselői megbízatás, a társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység
megszűnéséig lehet kezelni.
(5) A
tisztségviselői, társasház-kezelői, ingatlankezelői jogviszonyt létesíteni
kívánó személy, illetve a közgyűlés felhívására a tisztségviselő,
társasházkezelő, ingatlankezelő a megbízásának időtartama alatt a
tevékenységével összefüggésben a nemleges köztartozásról szóló igazolást a
kijelölt szerv részére köteles bemutatni.
(6) A
közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, visszavonja a
társasház-kezelői, az ingatlankezelői tevékenység végzésére vonatkozó
megbízatást, ha
a) e személy a
(2) bekezdés b) pontjában
foglalt kötelezettségének az ismételt szabályszerű felhívástól számított
tizenöt napon belül nem tesz eleget és nem bizonyítja, hogy a kötelezettség
elmulasztása rajta kívül álló ok következménye,
b) ha a kizáró
ok fennállását a közgyűlés az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv
által kiállított hatósági bizonyítvány tartalma alapján megállapítja.
50. §55
(2) (1) A
közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) – a (2) bekezdés rendelkezésének
kivételével – jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más
hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben
hatálytalan.
56
53 Megállapította:
2011. évi LXXVI. törvény 34. § (8). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően
induló eljárásokban kell alkalmazni. Építésügyi hatósági eljárásban – amennyiben a társasház
közössége ügyfélnek minősül – annak képviseletére az (1) bekezdésnek megfelelően
a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) jogosult, azonban az új építmény
építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító,
továbbá a társasház kérelmére hozott építési engedélyt valamennyi
tulajdonostársnak kézbesíteni kell.
54 Lásd: 2011.
évi LXXVI. törvény 36. § (4).
55 Megállapította:
2009. évi LXXXIX. törvény 17. §. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
56 Megállapította:
2010. évi CLXXVII. törvény 10. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
A
számvizsgáló bizottság
51. § (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor
ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését,
havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
b)57
c) javaslatot
tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai
díjazására, véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a
számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített
éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a
szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a
bemutatott számlákat,
d) összehívja a
közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre
vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
(2) A bizottság
elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók.
(3) A
számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit
szótöbbséggel hozza meg.
(4)58
(5) A
számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési
jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés
rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat
előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott
tulajdonostárs látja el.
59 Ha az (1) bekezdés szerinti feladatok ellátása
számvizsgáló bizottság vagy a (4) bekezdésben említettek szerint
felhatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható, e feladatok
ellátásával – a szervezeti-működési szabályzat erről szóló rendelkezése esetén
– a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére
jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a
számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a
továbbiakban: regisztrált) személy
vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy
alkalmazottja.
III/A.
Fejezet60
A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS SEGÍTÉSE
61
A
gazdasági ellenőrzést segítő személy62
51/A. §63
(2) Nem
kötelező az (1) bekezdésben említett gazdasági ellenőrzést segítő személy
igénybevétele, ha: (1) Ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió
forintot vagy az alapító okirat szerint külön tulajdonban lévő lakások és nem
lakás céljára szolgáló helyiségek száma meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló
bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a
továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladatellátásának segítésére – a számviteli szabályok
szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő
évi költségvetési javaslat előzetes vizsgálatára és véleményezésére – gazdasági
ellenőrzést segítő személyt kell igénybe venni. Gazdasági ellenőrzést segítő
személy a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás
végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel
rendelkező és regisztrált személy lehet.
a) az
ellenőrzési feladatok ellátása az 51. § (5) bekezdés alapján biztosított,
b) a számvizsgáló
bizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói
képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy
c) a közös
képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy
okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy, vagy
társasház-kezelői vagy ingatlankezelői szakképesítéssel rendelkezik és megfelel
az e törvény 52-55. § szerinti feltételeknek.
(3) A
gazdasági ellenőrzés segítésével olyan gazdálkodó szervezet is megbízható,
melynek tagja vagy alkalmazottja rendelkezik az (1) bekezdésben meghatározott
szakképesítéssel. A gazdálkodó szervezet megbízásakor a gazdasági ellenőrzést
segítő természetes személyt is meg kell nevezni.
57 Megállapította:
2010. évi CLXXVII. törvény 11. §. Hatályos: 2011. I. 2-től. Lásd: 2010. évi
CLXXVII. törvény 21. §.
58 Lásd: 58. §
(3).
59 Beiktatta:
2010. évi CLXXVII. törvény 12. §. Hatályos: 2011. I. 2-től. Lásd: 2010. évi
CLXXVII. törvény 21. §.
60 Beiktatta:
2010. évi CLXXVII. törvény 13. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
61 Beiktatta:
2010. évi CLXXVII. törvény 13. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
62 Megállapította:
2010. évi CLXXVII. törvény 14. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
63 Megállapította:
2010. évi CLXXVII. törvény 14. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
A
gazdasági ellenőrzést segítő személy jogai és kötelezettségei
64
51/B. §65
(2) A
gazdasági ellenőrzést segítő személy az (1) bekezdésben meghatározott
feladatának elvégzése céljából betekinthet a közösség számviteli
nyilvántartásaiba – ideértve a pénzforgalommal kapcsolatos iratokat is –, az
azt alátámasztó bizonylatokba, dokumentumokba, valamint a közös képviselőtől,
az intézőbizottság elnökétől, tagjaitól és a számvizsgáló bizottság elnökétől,
tagjaitól felvilágosítást kérhet. (1) A gazdasági ellenőrzést segítő személy
feladata a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján
elkészített éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat – éves
közgyűlés elé terjesztett – tervezetének előzetes vizsgálata és véleményezése.
(3) A
gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt az (1)
bekezdésben említett közgyűlési napirendi pont tárgyalásán, amelyre őt kötelező
meghívni. A gazdasági ellenőrzést segítő személy a véleményéről és
vizsgálatának eredményéről – ideértve azt is, ha tudomást szerez a közösség
vagyonának várható jelentős csökkenéséről, illetve más olyan tényről, amely
társasházi tisztségviselő felelősségre vonását vonhatja maga után –, írásban
köteles tájékoztatni a közgyűlést. A gazdasági ellenőrzést segítő személy e
tájékoztatását a meghívóhoz mellékelni kell; ennek elmulasztása esetén az e
körbe tartozó napirendi pontokról hozott közgyűlési határozat érvénytelen.
IV.
Fejezet
TÁRSASHÁZKEZELÉS,
INGATLANKEZELÉS
Alapvető
rendelkezések
52. § (1)66
(2) A
társasházkezelő a tevékenységi körén belül: Aki üzletszerűen kíván
társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát
az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.
a) a társasház
adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az
épület fenntartására vonatkozóan,
b) a
tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az
üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett
felújításokat,
c) a megbízási
szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös
tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
53. § (1)67
(2) Az
ingatlankezelő a tevékenységi körén belül: Aki üzletszerűen kíván
ingatlankezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az
ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.
a) az ingatlan
jellemzőinek ismeretében – gazdasági elemzés alapján – tervajánlatot készít az
ingatlan fenntartására vonatkozóan,
b) a megbízóval
kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a
karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c) a megbízási
szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és az
ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.
(3)68 A 49. §-ban meghatározott feltételek az üzletszerűen végzett
társasház-kezelői és ingatlanközvetítői tevékenységet folytató szolgáltatókra
is megfelelően alkalmazandók.
64 Beiktatva:
2010. évi CLXXVII. törvény 14. § alapján. Hatályos: 2011. I. 2-től.
65 Beiktatta:
2010. évi CLXXVII. törvény 14. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
66 Megállapította:
2009. évi LVI. törvény 308. § (1). Hatályos: 2009. X. 1-től. Ezt követően
indult és megismételt eljárásokban kell alkalmazni.
67 Megállapította:
2009. évi LVI. törvény 308. § (2). Hatályos: 2009. X. 1-től. Ezt követően
indult és megismételt eljárásokban kell alkalmazni.
68 Beiktatta:
2009. évi CXLIX. törvény 94. § (2). Hatályos: 2010. I. 1-től.
A
szakképesítés megszerzése
54. §69
(2)
Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett
ingatlankezelői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek
legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja – egyéni
vállalkozó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy
foglalkoztatottja – rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott
jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott
meghatározott egyéb feltételeknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység
folytatására irányuló szándékát a hatóságnak bejelenteni. (1) Üzletszerűen
végzett társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői
tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása
alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel
az ott meghatározott egyéb feltételeknek.
(3)70
(3a) Az
ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság az üzletszerű társasházkezelői vagy az
üzletszerű ingatlankezelői tevékenység végzésére jogosult, bejelentést tevő
természetes személyekről és gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást vezet. A
nyilvántartás – a (3a) bekezdés a)-f) pontjában meghatározottak kivételével –
közhiteles hatósági nyilvántartásnak minősül. A nyilvántartásba való
bejegyzésre és törlésre irányuló eljárás során okirati bizonyításnak van helye.
71
a) a
szolgáltatási tevékenységet végző természetes személy munkáltatójának
megnevezését és székhelyét, A (3) bekezdés szerinti nyilvántartás – a
szolgáltatási tevékenység megkezdésének és folytatásának általános szabályairól
szóló törvényben meghatározott adatokon túl – tartalmazza:
b) a
szolgáltatási tevékenység során használt nyelv megjelölését,
c) a természetes
személy szolgáltatási tevékenység gyakorlására jogosító szakképesítésének az Országos
Képzési Jegyzékben szereplő azonosító számát, a bizonyítvány számát, a kiállító
intézmény megjelölését, a kiadás helyét és időpontját,
d) a szolgáltató
gazdálkodó szervezet cégjegyzékszámát, egyéni vállalkozó esetén nyilvántartási
számát,
e) a szolgáltató
gazdálkodó szervezet képviseletére jogosult személy – egyéni vállalkozó esetén
saját – nevét és lakóhelyét,
f) szolgáltató
gazdálkodó szervezet esetén a szolgáltatási tevékenység végzésére igazolással
rendelkező személyesen közreműködő tag vagy alkalmazott nevét,
g) a
nyilvántartásba vétel időpontját,
h) nyilvántartási
számát.
(3b)72
(3c) A (3)
bekezdés szerinti nyilvántartásban szereplő adatok – a (3a) bekezdés c) pontjában foglaltak kivételével – nyilvánosak.
73
(4) Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti
hatóság a (3) bekezdés szerinti nyilvántartásban szereplő adatokat a
nyilvántartásból való törlésig kezeli.
74
(5) Az
ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság az üzletszerűen végzett
társasház-kezelői vagy ingatlankezelői tevékenység gyakorlásának időtartama
alatt lefolytatott hatósági ellenőrzés keretében ellenőrzi azt is, hogy a
nyilvántartásba vett üzletszerűen végzett társasház-kezelői vagy
ingatlankezelői tevékenységet végző személy büntetlen előéletű, és nem áll
társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői tevékenység folytatását kizáró
foglalkozástól eltiltás hatálya alatt. A hatósági ellenőrzés céljából az
ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság adatot igényelhet a bűnügyi
nyilvántartási rendszerből. Az adatigénylés kizárólag azon adatra irányulhat,
hogy a társasház-kezelő vagy az ingatlankezelő büntetlen előéletű-e, és
társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői tevékenység folytatását kizáró
foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll-e.
75
a) a hatósági
ellenőrzés időtartamára, A (4) bekezdés alapján megismert személyes adatokat az
ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság
69 Megállapította:
2009. évi LVI. törvény 308. § (3). Hatályos: 2009. X. 1-től. Ezt követően
indult és megismételt eljárásokban kell alkalmazni.
70 Megállapította:
2013. évi CXV. törvény 5. §. Hatályos: 2013. VII. 1-től.
71 Beiktatta:
2013. évi CXV. törvény 6. §. Hatályos: 2013. VII. 1-től.
72 Beiktatta:
2013. évi CXV. törvény 6. §. Hatályos: 2013. VII. 1-től.
73 Beiktatta: 2013.
évi CXV. törvény 6. §. Hatályos: 2013. VII. 1-től.
74 Beiktatta:
2009. évi CXLIX. törvény 94. § (3). Hatályos: 2010. I. 1-től.
75 Beiktatta:
2009. évi CXLIX. törvény 94. § (3). Hatályos: 2010. I. 1-től.
b) üzletszerűen
végzett társasház-kezelői vagy ingatlankezelői tevékenység gyakorlásának
megtiltására irányuló eljárás jogerős befejezéséig
kezeli.
55. § (1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a
természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére
előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös
képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján,
a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési
határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével
járó költség megfizetése – ha azt a közös képviselő nem vállalja – a
tulajdonostársakat terheli.
(2) Az 54. §
(1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű
társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az
intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.
V.
Fejezet
VEGYES
ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
Értelmező
rendelkezések
56. § E törvény alkalmazásában:
1. Társasház:
a lakóépület és nem lakás céljára
szolgáló épület.
1.1. Lakóépület:
az olyan épület, amelyben a
műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló
nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.
1.2. Nem
lakás céljára szolgáló épület: minden
egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem
lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas
garázs stb.).
2. Fenntartás:
az üzemeltetés, a karbantartás és
a felújítás.
2.1. Üzemeltetés:
a közös tulajdon rendeltetésszerű
használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi
szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói
feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri
szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén
működésének biztosítása.
2.2. Karbantartás:
a közös tulajdonban levő ingatlan
állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében
szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem
minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések
cseréje.
A
karbantartás lehet:
2.2.1. hibaelhárítás,
amely az életveszélyt okozó,
továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó,
azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti
megszüntetése,
2.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztető, de
rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali
beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen
elvégzendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva
legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése,
2.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának
biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka.
2.3. Felújítás:
az ingatlan egészére, illetőleg
egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan
általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki
állapotot – megközelítőleg vagy teljesen – visszaállítják, illetőleg az eredeti
használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések
kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:
2.3.1. teljes
felújítás: a műszaki
állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási
munkák elvégzése,
2.3.2. részleges
felújítás: az épület
legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba
belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,
2.3.3.
76
3. korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületberendezés
rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasságát javító, használati
értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munka.
Korszerűsítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napenergia, szél,
geotermikus energia stb.) alkalmazására, a központi fűtő- és melegvíz-ellátó
berendezésnek az energiaracionalizálással, a levegőtisztaság-védelemmel
összefüggő átalakítására vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület
energiahatékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építési-szerelési
munkát is.
77
4. Eredménytelen
az írásbeli szavazás Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az
üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan
munkálattal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös
tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös
tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés
létesítésével járnak.
4.1. a
szervezeti-működési szabályzat
tekintetében: ha az
írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok
aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított
egyszerű többséget,
4.2. minden
más esetben: ha az
írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok
aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbbségnek
a törvényben meghatározott mértékét.
5. Közvetlenül
érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló
épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok.
6.78
7. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetve üzletszerűen végzett
ingatlankezelő tevékenység: társasház-kezelői,
illetve ingatlankezelői szolgáltatás, mely a szolgáltatási tevékenység
megkezdésének és folytatásának általános szabályairól szóló törvényben
meghatározottak szerint önálló, üzletszerűen – nyereség elérése érdekében
rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági
tevékenység.
79 A
közösség éves pénzforgalma: a
gazdálkodási évben, készpénzben és bankszámlán befolyt összes bevétel és
kifizetett összes kiadás együttes összege.
A
bírósági eljárás megelőzése
57. § (1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és
harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában – ha az érintettek
megállapodni nem tudnak – a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény80
(2) Az (1)
bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli – a közösség
tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött – közös megegyezésével
kezdeményezhető. rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet
kezdeményezni.
Hatálybalépés
58. § (1) Ez a törvény – a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott
kivételekkel – 2004. január 1-jén lép hatályba.
(2) E törvény
44. §-a, továbbá 45. §-ának „a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg”
szövegrésze, a 45. §-a (2) bekezdésének, valamint 54. §-ának rendelkezései
2005. január 1. napján lépnek hatályba.
(3) E törvény
13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának,
48. §-a (1) bekezdése a) pontjának,
51. §-a (1) bekezdése b) pontjának és
51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatálybalépéséig már
bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba.
59. §81 Felhatalmazást kap a Kormány, hogy az e törvényben
szabályozott közigazgatási hatósági eljárásokban rendeletben közreműködő
hatóságot jelöljön ki.82
76 Megállapította:
2011. évi LXXVI. törvény 34. § (9). Hatályos: 2011. VII. 28-tól. Ezt követően
induló eljárásokban kell alkalmazni.
77 Megállapította:
2009. évi LXXXIX. törvény 19. §. Hatályos: 2009. IX. 30-tól.
78 Beiktatta:
2010. évi CLXXVII. törvény 15. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
79 Beiktatta:
2010. évi CLXXVII. törvény 15. §. Hatályos: 2011. I. 2-től.
80 Lásd: 2002.
évi LV. törvény.
81 Megállapította:
2009. évi LVI. törvény 308. § (4). Hatályos: 2009. X. 1-től.
82 Lásd:
217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet.
Átmeneti
rendelkezések
60. § (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház
alapító okirata olyan – a külön tulajdont nem érintő – számítási hibát vagy
nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés
– a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább
egyszerű szavazattöbbségével meghozott – határozatával az alapító okiratot
kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas
okirat.
(2)83
(3) Az
(1)-(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy
ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(4)84
61. § A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok
érvénytelenségének megállapítását bármely tulajdonostárs e törvény
rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól.
62. § (1)-(2)85
(3) Az (1)
bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd –
jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a
határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek
megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól.
(4)86
63. § (1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett
körülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell
elbírálni.
(2) A törvény
hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező
jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e
törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az
alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell
elvégezni.
(3) Ha az e
törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a
társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló
lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat
módosítása.
64. § (1) Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház
közgyűlése – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával – dönthet arról, hogy a
társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átalakítja.
(2) Az
átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet
alapítására, szervezetére és működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön
törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.
64/A. §87
65. §
88 Felhatalmazást kap a Kormány, hogy az
ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságot rendeletben kijelölje.89
66. §
90 Felhatalmazást kap a lakásgazdálkodásért és lakáspolitikáért
felelős miniszter, hogy az e törvény szerinti üzletszerűen végzett
társasház-kezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenység
folytatásának részletes feltételeit, a tevékenység bejelentésének és a
tevékenységet folytatókról vezetett nyilvántartásnak a személyes adatot nem
tartalmazó adattartalmát, valamint a bejelentésre és a nyilvántartás vezetésére
vonatkozó részletes eljárási szabályokat, továbbá a tevékenységre jogszabályban
vagy hatósági határozatban előírt kötelezettségek be nem tartása esetén
alkalmazandó jogkövetkezményeket rendeletben szabályozza.91
67. §
92 Felhatalmazást kap a települési (Budapesten a
kerületi) önkormányzat képviselő-testülete, illetve a fővárosi önkormányzat
által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat
közgyűlése, hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az
építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben
határozhassa meg a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának,
hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.
83 Hatályon
kívül helyezte: 2007. évi LXXXII. törvény 2. § 655. Hatálytalan: 2007. VII.
1-től.
84 Hatályon kívül
helyezte: 2007. évi LXXXII. törvény 2. § 655. Hatálytalan: 2007. VII. 1-től.
85 Hatályon
kívül helyezte: 2007. évi LXXXII. törvény 2. § 655. Hatálytalan: 2007. VII.
1-től.
86 Hatályon
kívül helyezte: 2007. évi LXXXII. törvény 2. § 655. Hatálytalan: 2007. VII.
1-től.
87 Hatályon
kívül helyezte: 2010. évi CLXXVII. törvény 18. §. Hatálytalan: 2011. IX.
30-tól.
88 Beiktatta:
2009. évi LVI. törvény 308. § (5). Hatályos: 2009. X. 1-től.
89 Lásd:
217/2009. (X. 2.) Korm. rendelet.
90 Beiktatta:
2009. évi LVI. törvény 308. § (5). Módosította: 2010. évi CXLVIII. törvény 192.
§.
91 Lásd:
30/2009. (XI. 3.) ÖM rendelet, 23/2013. (VI. 28.) NGM rendelet.
92 Megállapította:
2011. évi LXXVI. törvény 34. § (10). Módosította: 2013. évi CXXVIII. törvény
20. § b).